Hvordan foregår handelsproceduren?

Har De efter besigtigelse af en eller endda adskillelige lejligheder endeligt truffet et valg eller er De midt i en beslutningsprocess, hvilken er ledsaget af en del uklarheder og ønsker, assisterer  vi  gerne med at få handlen afsluttet på rette vis.

Skulle De være overbevist om, at lejlighedens pris er for høj, kan den reduceres? – træder vi gerne i forhandling med sælger. Det er forsøget værd! 

Hvilke dokumenter bør De modtage over lejligheden?

  På baggrund af følgende dokumenter bør et køb først finde sted:

• udstykningserklæring over den pågældende ejendom, hvori boligen er beliggende (Teilungserklärung),
• referater fra de sidste tre års generalforsamlinger (Protokolle),
• en ”Wirtschaftsplan” over fællesudgifter for det løbende regnskabsår,
• hvor højt er beløbet på kontoen for istandsættelse (lovpligtig hensættelse årligt)?,
• er der eventuelt truffet beslutning om ekstraordinær betaling til fællesudgifter  (Sonderumlage) i indeværende år?,

• opstilling af drifts-, vand- og varmeafregninger fra de tilbageliggende tre år (Betriebs- und Heizkostenabrechnung) og

• en skriftlig bekræftelse på, at der ikke foreligger restance vedrørende fællesudgifterne fra tidligere ejer(e).

Disse informationer foreligger for enhver af os udbudt lejlighed og ejendom, der vil blive udhændet til Dem - efter truffen beslutning for et givent boligemne. Derefter skal der udvælges en notar, der skal være fungerende ved oprettelsen af købskontrakten.

Erhverver De en lejlighed direkte fra den tidligere ejer, kan De træffe et valg, hvilken fungerende notar De ønsker at kontakte. 

I følgende tilfælde er notaren bestemt:

• dersom det drejer sig om et køb på en tvangsauktion, er den fungerende notar (offentlig notar) bestemt af likvidator/bank.

• drejer det sig om erhvervelse direkte fra et entreprenørfirma, hvor flere lejligheder sælges ud, er den fungerende notar bestemt af sælger/entreprenørfirma.

Det er den fungerende notar eller advokats opgave at undersøge alle juridske forhold omkring den pågældende lejlighed / ejendom, derefter udskrives et udkast af købskontrakten. Denne skal læses og forstås rigtigt, eventuelle anmærkninger og indvendinger skal ske inden undertegnelsen. Vi rådgiver gerne og forhandler selvsagt med sælger på jeres vegne, såfremt ønsket.

I forbindelse med tilstilling af kontraktudkastet termineres det endelige tidspunkt for købskontraktens effektuering – som regel indenfor et tidsinterval af 2 til 3 uger således, at alle parter har mulighed for at få kendskab til indholdet af de udleverede dokumenter.

Er notaren ikke overbevidst om, at alle parterne forstår tilstrækkeligt tysk, indsættes en beskikket tolk.

Til den endelige købspris beregnes tillige følgende handelsomkostninger:

• salær: 0 til 6% plus 19 % moms af den endelige købspris, som meddelt under ”almindelige  forretningsbetingelser”, der indgår som fast bestanddel ved de respektive exposés/salgsoversigter,

• notar: 1,5 % af boligens købspris for oprettelse af købskontrakten, juridisk gennemgang af relevante dokumenter samt alle nødvendige faciliteter til endelig tinglysning,

• tinglysningsafgift til staten: 4,5% af den samlede købesum, derpå følger en Unbedenklichkeits-bescheinigung*  og

• mindre beløb til Amtsgericht: for indskrivning af skødningsanmærkning, de nye  ejendomsforhold og eventuelle ejerpantebreve.

*Unbedenklichkeitsbescheinigung er en bekræfelse fra skattevæsnet (Finanzamt Spandau – Amt für Grunderwerbssteuer)på, at køber har betalt afgiften, hvorefter indskrivelse af ejerskiftet for den pågældende lejlighed/ejendom i tingbogen kan finde sted.

Vi har ved alle købs- og salgkontrakter assisteret vore klienter og deltaget ved oprettelsen af købskontrakten foran en notar, der for alle var en positiv oplevelse.